☆【不動産の越境と境界に付いて知りたい方！】

【不動産の越境と境界について知りたい】

今お持ちのお家や土地について、越境や境界についてお悩みになっている方面いらっしゃる
と思います。

「この木となりから境界を超えて伸びてきてるけど…切ってしまっていいのかな？」

「このブロック塀…どっちの持ち物だったけ？柵を作りたいのだけど…」

「車の駐車場にしたいけど、どこまでが境界だったけ？解らない…」

などなど。

不動産の敷地に対して、越境や境界で困って居る方も多いのが現状です。

今回は不動産の越境や境界に付いてご説明したいと思います。

【不動産の境界や越境の考え方】

不動産の境界は主に、実際の目で見える形で解る『所有権界』と不動産の登記なので見られる
『筆界』と言う２つで表されます。

具体的に測量等をして、境界が明確に解る様にポイントである『境界標』を打ち、境界を正しく
表すのが『所有権界』で、それを元に測量して地積測量図を作り、登記したのが『筆界』と
なります。

同じ意味合いで使われがちな『所有権界』と『筆界』ですが、『所有権界』と『筆界』は
異なるものとされています。

その理由は、『筆界』は概念的に『公法上の境界』と呼ばれ、不動産登記法では登記された
一筆の土地の外線で、他の土地に接する線となります。

『所有権界』は民法上の所有権のおよぶ土地の外線で、実際の『現実的な境界』となります。

本来はこの『所有権界』と『筆界』は一致していて当然なのですが、不動産登記と言うのは
歴史が古く、昔に登記された『筆界』と現在の『所有権界』が一致していない事が多くあった
為、問題を解決する為に『所有権界』と『筆界』は異なるものとし、差異があった場合は
『錯誤』つまり、間違いがあった事を『所有権界』と『筆界』共に訂正出来る様に暫定的な
考え方をしているのです。

もし、『所有権界』と『筆界』が完全に同一であるものとして扱われたら、『錯誤』つまり
間違いがあった時にどちらも訂正出来ない様な状況に陥ってしまうからです。

上記の様な理由で、不動産の境界には『所有権界』と『筆界』が存在します。

次に不動産的に言う越境なのですが、当然『所有権界』と『筆界』が存在します。

『所有権界』的に越境しているのか、『筆界』的に越境しているのか、両方に越境している
のかです。

具体的な例で言うと、現実的に見た感じ『所有権界』的に越境している様な事柄であっても、
『筆界』的には越境していないと言う場合もあります。

簡単に越境と言っても、『所有権界』的に越境しているのか『筆界』的に越境しているのか
を正確に把握し、越境の状況を確認する必要があります。

『所有権界』と『筆界』が違う場合は双方で協議をし、間違いを正さなければいけません。

つまり『完全な越境』とは、『所有権界』と『筆界』の両方に越境している場合のみになり
ます。

【境界を正しく確認するには】

境界を正しく確認するには、上記の『所有権界』と『筆界』を明確に確認する事が必要です。

まず『筆界』を明確に確認する為、法務局等より登記簿や地積測量図、建物図面等を手に入れ
現在どの様に登記されているか確認する事でしょう。

次に『所有権界』の方ですが、昔に『境界標』を打っていた場合、時間の経過と主に劣化し、
無くなっていたり、破損していたりして、確認が困難な場合があります。

もし、境界がわかりにくい場合は、隣地の人と協議をし、測量士立ち会いの元に再度測量
し直してもらうのが良いでしょう。

境界は隣地の方とトラブルになりかねないデリケートなものですので、お売りになられる予定
の不動産ならば、迷わずに不動産屋さんに相談しましょう。

【越境を確認した場合】

上記の『所有権界』と『筆界』の両方に越境し『完全な越境』となっている場合は、その越境
している状態や越境している物によって扱いが変わったりします。

木の枝程度が越境しているのであれば、民法の取り決め等により切除する事は可能ですが、
建物が越境していたり、ブロック塀や水道管やガス管、電線等、その他の生活に関わり簡単
に排除出来ない状態の物も存在します。

なので、簡単に切除すると大変な事になりかねません。
越境の現状を正確に把握し、双方協議の上で対応される事をオススメします。

そして土地の越境には時効があることに注意しましょう。

一定の期間を過ぎて問題なく安全に長く安定した状態が長く続くと、土地の権利を失ってし
まいます。

時効成立後は越境されている部分の土地を使用出来なくなる可能性が有ります。
また越境問題を放置すると時効が成立し、撤去や切除を依頼出来なくなります。
時効によってはみ出していた部分の所有権が、隣の人に移ってしまうからです。

ですので『完全な越境』を確認出来たのであれば、速やかに相手側に越境している事を伝え
双方協議の上に対処する事をオススメします。

【まとめ】

売却を考えられているお家や土地の境界や越境は、気になられる事柄だと思います。

しかし、境界の明示や越境問題は中々ハードルの高いもので、一般の方には難しい事
かと思われます。

速やかにトラブルをなるべく抑えつつ実行するには、不動産屋さんの協力が不可欠です。

売却を考えられていて、境界や越境が気になられる方は、是非ご相談頂けたらと思います。