☆【欠陥のある住宅を売りたい方！】

【欠陥のある住宅を売りたい】

折角買ったお家だったのに、欠陥の有る住宅だった。

そんな困った状況に陥っている方もいらっしゃると思います。

「折角買ったのに欠陥住宅だった。どうしよう？」

「欠陥のあるこの家を売って、新しい家に買い替えたいけど…」

「欠陥のある住宅って売れるのかな？」

などなど。

意図せずに欠陥住宅を所持してしまった方はお悩みになられるかと思います。

今回は欠陥住宅の売却についてご説明したいと思います。

【そもそも欠陥住宅とは？】

そもそも欠陥住宅とはどの様な状況を指すのでしょうか。

欠陥住宅には『法規制の欠陥』と『物理的欠陥』があります。

『法規制の欠陥』とは簡単に言うと『違法建築』がこれに当たります。
建築基準法の違反や、市区町村が定める法令の違反、その他の関係法規の違反もこれに当たり
関係機関から是正が求められていたり、撤去や取り壊し等の命令が出される場合もあります。
『法規制の欠陥』は重大な問題に該当するる場合が多く、早急に対応した方が良い場合が殆どです。

次に『物理的欠陥』とは、法規制や関係法規は守られているのですが、主に『建築方法や施工
』の問題で、欠陥住宅になってしまった場合です。

この場合は一応法規制や関係法規は守られている形になるので、重大な欠陥で周りに被害が
ない場合は、国や市区町村からの是正は無く、個人の問題とされます。

この様に一言で『欠陥住宅』と言っても様々なケースがあると言う事を理解して頂いたと
思います。

【欠陥住宅を売却する為の準備】

まずご自身のお家がどの部類の欠陥住宅に該当するかをチェックしましょう。

『法規制の欠陥』の場合は早急に対応しないと、大事になりかねません。
国や市区町村、又は関係機関と相談し、欠陥部分の是正が可能なのか、是正するに当たって
どの様な費用や問題が発生するのかを確認しましょう。

『法規制の欠陥』の場合は、売却にも更に慎重さが必要で、是正に費用も大きくかかりがちに
なりかねません。
最悪の場合は建物の使用の禁止や、取り壊しの可能性も出てくるので、綿密に関係機関と相談
し、是正する事をオススメします。

次に『物理的欠陥』の場合は、その欠陥の場所を詳しく把握しましょう。

例えば、建物が傾いているのか、雨漏りがしている、建築基準法が定める、基礎が耐久を満
たしていない、建物の躯体部分に十分な耐震性無い、地盤が沈下している等、詳しくその
欠陥を把握しましょう。

そして欠陥部分に対して十分な修繕が行えるのか、その現状をそのままで売却するのかを、
資金計画を交えて考え、売却の準備を進めて行く事が良いでしょう。

『欠陥住宅』は欠陥がある故に、一般の周辺の物件相場からは安く価格が設定される事が
多いです。
そのことも踏まえ、資金計画を練られる事をオススメします。

【欠陥住宅を売却する上での注意点】

欠陥住宅を売却する注意点としてはご自身の住宅の欠陥をきちんと把握する事が一番最初
に注意する事です。

『法規制の欠陥』は重大な事態を招く可能性がある為、きちんと是正された後に売却される
事をオススメします。

是正前に売却したとなると、特約条項次第ですが、『契約不適合責任』に問われる事も十分に
考えられます。

『物理的欠陥』の場合は、欠陥場所のきちんとした把握、欠陥の規模や状況、修繕が可能な
のかどうかがポイントです。

重大な欠陥の場合は別ですが、修繕して治るものや欠陥の程度が軽減される物、又は欠陥が
軽微で告知は必要ですが、そのまま修繕せずに売り出せる事もあります。

両方の欠陥も物件価格は安く設定されがちになりますので、資金計画は注意が必要です。

しかも、欠陥住宅は住宅ローン自体が使えない場合が多く、特に『法規制の欠陥』がある
場合は、住宅ローンの使用は厳しいと思わないといけません。

お家を買われる方の殆どは住宅ローンを使用して買われるので、きちんと是正しておく必要
があります。

そして、きちんと『欠陥がある又は欠陥があった旨の告知』をした上で売却する事が重要
です。

上記でも触れましたが無告知ですと必ず『契約不適合責任』に問われる事になります。

十分に次の買主さんに説明した上で、特約条項に『欠陥がある』旨の条項を設定し、どの様な
対応をするのかを特約条項に盛り込みましょう。

【まとめ】

欠陥住宅を意図せずに所持してしまう事は、昔に比べると減っているとは思います。

ですが、ごく僅かに欠陥住宅を購入してしまう事もあり、その対応も様々です。

欠陥の程度にもよりますが、欠陥住宅は相場より安く売却価格が設定されている事が殆ど
の為、その欠陥を許容又は修繕出来る人が買われる事が多いです。

一般の売却に比べて難易度が高くなりがちな為、打ち合わせは必須になります。

もし意図せずに欠陥住宅をお持ちになられた方は、一度ご相談頂ければと思います。