☆土地を売りにだしたい！

【土地を売りにだそう】

土地を売られるにも色々と理由があられると思います。

「土地を相続したけど…距離も遠いし、管理もとても出来ない…手放そうかな」

「資金が欲しいので、今ある土地を売ろうかな」

「この家も古くなったし…処分したいけど、どうしたらよいのか？」

などなど。

一言に土地を売ると言っても、様々な状況があられると思います。
今回は土地を売られる際の方法と注意点をご説明したいと思います。

【土地の状況を確認しよう】

まずは今現在の土地の状況がどうなっているのかの確認をしましょう。
その状況によって、手続きや売却方法が変わるので必須になってきます。

土地が現状更地（何も建物がない状態）なら、隣地との境界が明確になっているかどうかが
最初のポイントです。
手元に土地の謄本や地積測量図があり、売却する土地を確認した結果同じであれば問題は
ありません。

ですが、相続した土地に多いのが『現状を全く知らない』事が多いです。
相続される土地で多いのは、昔に登記や分筆及び測量されたものが多く、間違った事柄
（錯誤といいます）がある場合があります。

具体的に言いますと、地積測量図と土地の境界ポイントがズレている、水路や里道などを
取り込んでいる等の事があります。
再測量の可能性もあるので、相続されて『現状を全く知らない』のであれば、売却を依頼
される不動産屋さんに調べてもらうのが最善策です。

土地に建物がある場合は、まずその建物をどうするかを考えます。
最初に解体するのか、解体せずにそのままの現状で引き渡すのかです。
解体する場合は解体費用を捻出できるのか、現状のままで引き渡す時は、建物が使えるのか、
建物が使えそうにないので抹消するのかどうかです。

その他、土地にある動産の取り扱いも考えて、売却する不動産屋さんに調べて貰いましょう。

【ケース別の土地の売却方法】

更地の土地であるなら、まず考えるのは土地の規模による売り方の違いになります。

もともと一戸建てが建っていて、解体して更地になっている場合は、そのまま売り土地として
売りに出すのが良いでしょう。
しかし、売りに出される土地がある程度の規模を持つ土地になれば、新たに開発行為を行う
事が出来る為、一般の購入者だけではなく、宅建業者に開発用地として売りに出す事も出来ます。

土地に建物がある場合は、建物が使用出来るか、建物を放棄して現状で売りに出すのかで
別れます。
建物が使えそうな場合は、普通の土地・建物の売買契約となり、建物の瑕疵まで見ないと
いけません。

建物を放棄して現状で売りに出す時は、現状有姿渡しが一番有効かと思います。
建物をどうするかは次の買い主さんの自由になる為、建物の瑕疵については関係が無いからです。

どちらの場合でも『売買契約の範囲内』である『土地に関する瑕疵担保責任』は負わなくては
いけません。
事前に土地に関する『瑕疵』が解っているのであれば、不動産屋さんに相談しておく事を
オススメします。

【費用や必要な書類は？】

土地を売却するに必要な費用は主に以下のものが挙げられます。

１　ローンが残っているなら、ローン残金と繰り上げ返済手数料と抵当権抹消費用

２　再測量が必要な場合は、その測量費用

３　建物を解体して売りに出すなら、その解体費用と建物の登記関係の抹消費用

４　売却物件に関するその他の売渡に関する登記抹消費用

５　土地を売る事で発生する各種税金（印紙税、譲渡所得税・所得税・住民税等）

６　固定資産税の滞納がある場合は、その固定資産税と延滞税

７　不動産屋さんに支払う費用（仲介手数料等）

土地を売却するのに必要な主な必要書類は以下のものが挙げられます。

１　登記の際に必要な登記権利書、登記識別情報（無い場合は不動産屋さんに相談）

２　土地の状況が解る土地の不動産登記簿（登記事項説明書）、地積測量図、境界確認書等

３　建物がある場合は建物の不動産登記簿（登記事項説明書）、建物図面等

３　税額確認の為に必要な固定資産税納税通知書及び、固定資産税評価証明書

４　本人確認の為に必要な身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票等

５　ローンが残っているなら、ローンの残高証明書

６　その他の個別にかわされた要項が有るなら、その同意書や念書及び協議書等

以上になりますが、解らない所や気になる部分に関しては、不動産屋さんと相談するのが
一番良いです。

【まとめ】

土地を売りに出すにしても色々な条件や状況が有って、それに伴う注意事項が必ずあります。
それらをクリアした上で物件を売りに出す事が、スムーズに取引出来る最善策になります。
少しでも気になる事は、不動産屋さんのプロに相談するのが一番の近道です。

もし、土地の売却でご相談があられるなら、お気軽にご相談頂ければと思います。