☆【共有持分の物件の売却をお考えの方】

【共有持分の物件を売却したい】

近年の生活の多様化により、物件の持ち分を共有で持たれている方も多いと思います。

家族で共有で所有していたり、親や兄弟、親戚と共有で所持していたり。
最近は共同出資者と言う名目で他人と持っていたりと、実に様々です。

今回は共有で所持している物件の説明をしたいと思います。

【そもそも共有物件とは？】

共有物件とは簡単に言うと『本人に以外に物件の所有権も持っている人がいて、それが
法的に登記されている』と、言う形になります。

共有している『持ち分』に応じて税金が変化したり、『共有』している事で、出来る事
と出来ない事が発生します。

『共有者の同意』と『共有者の総意』が必要な行為もあれば、『共有者単独』でも行える
行為もあります。

『共有者単独』で行える行為としては、『対象の保存行為』と『対象の使用行為』です。
これは、共有している物件が少し傷んできて、小規模な手直しをする場合です。
壁紙を張り替える時や、ちょっとした補修などがこれに当たります。

『対象の使用行為』は共有者間で特段の使用の取り決めや範囲が無い場合は、普通に使用
する事が可能です。

『共有者の同意』の過半数が同意していれば『対象の営利利用』や『対象の改良』を行う
事が出来ます。

『対象の営利利用』としては、短期的な利用に限られます。土地は５年、建物は３年と言った
短期間利用がこれに該当します。

『対象の改良』は大規模な修繕だけではなく、物件の価値や評価を上げる行為を指します。
具体的な例で言うと、マンション１棟を壁などを吹き替えする時に、管理会社さんが同意を
取って、修繕を行う等の行為ですね。

そして『共有者の総意』が必要なのが、『物件の売買や処分、長期間の賃貸借契約』です。
物件を売って処分する、長期間３０年に渡って賃貸借契約を締結する場合です。
大きく『共有部分の所有権』に関する事柄については、『共有者の総意』が必要になります。

【共有持分物件の売却】

まず『共有部分の全部』を売るなら『共有者の総意』が無いと売却する事は出来ません。
共有者が配偶者の場合でも、『売却の同意』と『同意を示す同意書』等が必要になります。
親や兄弟姉妹、親戚であったとしても同様に必要になります。

その上で、『共有者全員が売買契約締結に署名、捺印』しなければいけません。
これで売却出来る様になります。

『共有持分のみの売却』なら『共有者単独』でも行えます。
簡単に説明すると、マンションがこれに該当します。
マンション１棟を売りに出す事は『共有者の総意』が無いと不可ですが、『共有持分のみの
売却』である『自分の部屋』を売りに出す事が可能なのと同じ理屈になります。

【共有持分物件の注意点】

共有持分物件の注意点でまず挙げられるのは『共有者の同意』があるかないかでしょう。
同意があると無いとでは、行える行為も違いますし、及ぶ範囲も違います。
たとえ、配偶者や親、兄弟や親戚が『同意』しなければ『共有部分の全部』を売却（処分）
する事は出来ません。
相続などで『共有持分』を相続した場合でも、『共有者の同意』は必要になります。

特に相続は問題傾向が高く、時が経ち知らない内に『相続人』が増え、『共有者』が増えた
事により『共有者の総意』が取りにくくなり、売却が困難になる場合があります。
この様な自体を防ぐ為にも、相続時より前に話をして、暫定的な手段を相談しておく事が良い
と思います。

『共有部分の全部』の売却ではなく『共有持分のみの売却』は単独で行なえますが、融資の
関係で一般の住宅ローンが使えない事に加え、担保価値として他の共有者がいる事もあり低く
なりがちであるので、売却時の価格が低くなる可能性があります。
固定資産税等の税金や維持費、管理費等を考慮して、売りに出すべきかを考える必要があり
ます。

【まとめ】

『共有持分』は単独で暴挙に出させない為の法的行為ではありますが、明確に資産を『共有』
させる事で、確実に分配出来る強みもあります。
事前に話し合いが出来る場合は良いですが、同意を得られない場合は単独で出来る『共有持分
のみの売却』を視野に入れる事も考えるべきかと思います。

『共有部分の全部』や『共有持分のみの売却』にお悩みの方は、ご相談頂ければと思います。