☆【瑕疵担保責任や契約不適合責任を詳しく知りたい方！】

【瑕疵担保責任や契約不適合責任を詳しく知りたい】

土地やお家の売却をお考えになられた時、今お持ちの不動産の現状に付いて悩まれる方は
多いと思います。

「今の家古いけど…このまま売って大丈夫なのかな？」

「雨漏りがあったけど今は修復して大丈夫だと思うけど…」

「不動産を売った後のアフターケアはどこまですればいいのかな？」

などなど。

不動産売却後の心配事は色々あられると思います。

今回はその心配事の一つである瑕疵担保責任や契約不適合責任をご説明したいと思います。

【瑕疵担保責任や契約不適合責任とは？】

そもそも瑕疵担保責任や契約不適合責任はどう言ったものなのか。

瑕疵担保責任は不動産の物件に対して『瑕疵』を負う責任です。

『瑕疵』とは簡単に言うと『その物や事柄についての不具合』だと思って下さい。

そして『その物や事柄についての不具合』には『見えている不具合』と『見えていない不具合』
の両方があり、その両方を『法律内で定めた範囲で瑕疵の責任を負う』のが瑕疵担保責任に
なります。

そして、瑕疵担保責任は改正民法（2020年4月1日施行）により契約不適合責任に改められ
ました。

契約不適合責任は契約対象の目的物が種類、品質、数量等に関して契約内容に適合していない
時に負う責任になります。

瑕疵担保責任では『見えている不具合』と『見えていない不具合』を『法律内で定めた範囲
で瑕疵の責任を負う』のに対して、契約不適合責任はこの概念を廃止し、これらの契約にお
いて売主や請負人が相手側に引き渡した物が、その種類や品質、数や量について『契約内容
に適合していない』と判断された場合、いわゆる債務不履行になった場合、売主や請負人は
相手に対して責任を負わなくてはいけないというものになりました。

従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、その責任の範囲や賠償等が違ってきます。

【瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い】

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはどのような事柄なのでしょうか。

上記でもご説明した通り、瑕疵担保責任は『見えている不具合』と『見えていない不具合』
を『法律内で定めた範囲で瑕疵の責任を負う』事でしたが、契約不適合責任は簡単に言うと
『契約ごとに定められたその種類や品質、数や量の相違』で発生する事柄になります。

大きく『契約に対して商品の相違がある』と言う約束事の括りでまとめられたのが契約不適
合責任になります。

ですので従来の瑕疵担保責任の様に、その瑕疵が見えているか隠された瑕疵なのかは問わず
『契約に対して商品の相違』が発生すれば、契約不適合責任に問われる事になります。

大きく枠組みが変わっただけではなく、不適合時の範囲や請求できる事柄も違ってきます。

その大きく変わった事柄は大まかに履行の追完請求権、代金減額、損害賠償、解除になります。

履行の追完請求権は、商品が不完全な状態や不具合があった時に、改めて完全な物を引き渡す
事を指し、不動産的に具体的に言うと、修補や代替物の引渡し、不足分の引渡しを請求出来る
と言う事です。

代金の減額請求権は、履行の追完を請求したにもかかわらず無対応の時、代金の減額を請求す
る事が出来ます。

従来の請求とは異なり、改正により、広く請求できるようになりました。
しかし、履行の追完が不能である場合などを除き、履行の追完を請求せずに、いきなり代金の
減額を請求は出来ません。

解除権・損害賠償請求権に関しては、買主に帰責事由がある場合は両方不可、売主に帰責事由
がある場合は両方可能、双方帰責事由なしの場合は、損害賠償は不可、解除は可能となって
います。
旧民法では、解除は、瑕疵によって『契約をした目的を達することができない場合』に限られ
ていましたが、そのような制限はありません。

【契約不適合責任の注意事項】

契約不適合責任の注意事項としては、目的物が契約不適合である場合の権利行使の期間制限
が一番に挙げられます。

瑕疵担保責任においては、損害賠償や解除について、買主が瑕疵の存在を知った時から
1年以内に権利行使をしなければならないとなっていました。
しかし、契約不適合責任は改定され、期間が違ってきます。

その理由として、買主さんの権利を大きく制限する場合がある事と、売り主さんが長期間の
権利執行期限を定めれば売主さんの負担が大きくなります。

その旧法で問題のあった期間を買主の権利と売主の負担のバランスを図り改定されたのです。

目的物の種類や品質が契約の内容に適合しない場合は、買主さんはその旨を 1年以内に通知
しなければ、権利の行使（追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、解除）は出来ない事
となりました。

目的物の数量・権利が契約の内容に適合しない場合は、買い主さんは期限の制限なく権利の行使
（追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、解除）を請求出来ます。

この様に契約不適合責任の種類を分ける事により、買主さんと売り主さんとのバランスをとって
いるのです。

次に挙げられるのは、瑕疵担保責任と契約不適合責任の範囲の違いでしょうか。

瑕疵担保責任は特定のものに対して、契約不適合責任は瑕疵担保責任より大きくなっています。

しかし、なんでも契約不適合責任に問われると言う事は当然無く、『あくまで契約で定められ
た範囲内』が重要であり、物件に不具合がある場合、その旨を告知し、十分に売り主さんと
買い主さんが理解及び納得しているのであれば、何も問題はありません。

ここで重要なのは、契約時に『付帯設備表』や重要事項説明書や契約書にて十分に告知出来て
いるかどうかになります。

『特約条項』にてきちんと告知出来ているのであれば、心配もなくなります。

【まとめ】

瑕疵担保責任や契約不適合責任は、売主さんと買い主さんが常に対等である事を前提としています。
どちらかが有利になる様な事柄は認められません。

瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりましたが、売主さんと買い主さんが対等の負担を条件
として改定されています。

買主さんは『契約範囲外の物については請求出来ない』ですし、売り主さんも『売りっぱなしは
出来ない』のです。
双方がより良い契約に向かえる様に改定されています。

瑕疵担保責任や契約不適合責任は一般の方では難しい項目です。

物件をお売りになられる中でご心配な方は、一度ご相談頂ければと思います。