☆【オーバーローンでお家を売りに出す方法！】☆

【オーバーローンでお家を売りに出したい】

時代の流れが激しい昨今、色々な理由で買い替えや居ます住んでいるお家を売りたい人も
増加傾向にあります。
そして、お売りに出される時に、住宅ローンが残っている方が大半だと思います。

「家を売りに出したいけど、住宅ローンが残っているけど大丈夫かな？」

「手持ちの資金の余裕が無いけど…買い替え出来るのかな？」

「出来れば次に買う物件と住宅ローンを一本化したいけど…」

などなど、それ故のお悩みもあられるかと思います。

今回は住宅ローンが残っていて、オーバーローン状態で物件を売る方法をご説明したいと思います。

【オーバーローンとは？】

オーバーローンとは簡単に言うと、物件の担保評価以上に金融機関等から融資を受ける事
を言います。

物件を売り買いする時に、物件価格以外の諸費用やその他の費用を、一緒に融資を受ける
事も指します。

物件を購入した当時の地価より現在の方が地価が下がっていて、知らない内にオーバーローン
状態になっている場合もあります。

お家の場合は購入された時点で中古となり、資産価値が下がって行きます。
なので、買われた時にかなりの資金を投入していない場合は、大抵の場合はオーバーローン
状態となっているのが通常です。

この様に、様々な理由でオーバーローン状態になっている方が多いのが現状です。

【住み替えローンを使う方法】

オーバーローンで物件を売りに出す時、買い替えを視野に入れられている方は『住み替えローン』
を使う方法が一番良いかと思います。

『住み替えローン』は、現在の住宅ローンの残債を、次に買われる住宅ローンに上乗せして
融資を受ける事が出来る金融商品です。

なので、買い替えが基本となる為、次に買われる物件が決まっていないと利用は出来ません。
それと同時に、今住んでいる物件を同時に売却する必要があります。
具体的な手順は下記が一般的です。

１　まずは今現在、住宅ローンが幾ら残っているかを調べる。

２　不動産屋さんに、今住んでいる物件が幾らで売れるかを調べて貰う。

３　売却価格から住宅ローンの残債を引いて、幾ら住宅ローンの残債が残るかを計算する。

４　次に買う物件価格と最終の住宅ローンの残債の差額を足して『住み替えローン』に申し込む。

以上が、具体的で一般的な順序だと思います。

それと重要なのが『住み替えローン』は買い替えが前提なので、必ず『買い替え特約』を付け
、金融機関からの融資が不可能な場合は白紙解約になる特約を付けましょう。

『買い替え特約』は『今住んでいる物件と次に買われる物件』の２つに必ず付けて下さい。

どちらか一方だけに『買い替え特約』を付けると、今住んでいる物件をどんな理由がある
にせよ引き渡さないとダメになったり、次に買われる物件をどんな理由があるにせよ買わ
ないとダメになったりと、実現が困難な状況に陥ります。

困った状況に陥らない為に、両方に『買い替え特約』を忘れななく付ける事をオススメします。

【オーバーローン自体を消す方法】

買い替えではなく、純粋にお家を売却してオーバーローンを消したい時はどうすれば良いか。
こちらは売却しても純粋に住宅ローンの残債だけが残る場合になります。

売却しても住宅ローンが残る場合は、残りの住宅ローンを一括で支払う必要があります。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの全額を支払う必要がある為です。

なので、別途資金を用意する必要があります。
金融機関の多目的ローン等を利用したり、他の資産を売却して住宅ローンの残債に当てるのが
一般的です。

お家の決済の時に抵当権の抹消をするので、それまでに資金を用意する必要があり、住宅ローン
の残債を細かに計算して、安全に遅れる事無く用意出来るか確認しましょう。
売渡に関する諸費用も支払えるかどうかもチェックしておきましょう。

既に住宅ローンを滞納している場合や他の金融機関からの借り入れも有って、金融機関からの
融資が難しい場合は、競売が開始される前に『任意売却』を視野に入れましょう。

『任意売却』は一般の方には非常に敷居の高いものですので、不動産屋さんに相談するのが
一番良いです。

『任意売却』は早い方が良く『任意売却』を視野に入れた時点で、不動産屋さんに早急に相談
する事をオススメします。

【住み替えローンやオーバーローン自体を消す際の注意点】

住み替えローンやオーバーローンを消す際の注意点ですが、住み替えローンに関しては
借入金利が一般の住宅ローンに比べて高い場合があります。

担保評価以上に融資する必要があるので、金利が高くなりがちなのが傾向としてあります。
それと、金融機関の審査が一般の住宅ローンに比べて厳しくなる傾向もある為、審査中は
他の金融機関から借り入れをしない、クレジットカード等を使用しない等の、審査の印象
を悪くする行動は控えるべきです。

買い替えが前提となるので、売却と同時に購入も進めて行く事になるので、段取りや準備
を解っている不動産屋さんに売却も購入も『一元管理』してもらって、負担を減らす事を
オススメします。

『一元管理』する事によって、避けられるトラブルや困難も非常に多く、有効な手段であ
るからです。

オーバーローン自体を消したい時の注意点としては、住宅ローンの残債をきちんと抹消出
来るかどうかが最重要課題でしょう。

こちらも準備や段取り等難しい場合が多く、不動産屋さんに相談するのがベストです。
特に『任意売却』を視野に入れているなら、密に不動産屋さんと相談する事をオススメします。

【まとめ】

オーバーローンでお家を売りに出す方法に関しては、一般より難易度が高い場合が多く、
一般の方では難しい場合が多いです。

しかし、正しい手順と方法を用いる事で、乗り越えられる場合も多々あります。

『一元管理』も含め、不動産屋さんと密に相談する事で、得られる結果が違う場合も多いです。

オーバーローンでお家を売りに出す事を考えられて居る方は、不動産のプロである私達に
一度ご相談頂ければと思います。