☆【お家の購入後に離婚が決まってお家を売却したい！】

【お家の購入後に離婚が決まった】

昨今の経済環境の著しい変化や新しい家族の形の多様化、様々なご理由で離婚をされる方
もいらっしゃると思います。

「家を買ってまだそんなに経ってないけど離婚で家を売りたいけど、どうしたらいいの？」

「家を買う時に共有名義で買ってるけど、どうなるのだろう？」

「離婚が決まったけど…いきなり別居は準備が整わない…どうしよう？」

などなど。

突然やってくる離婚の問題に悩まれる方も多いのが現状です。

今回は、離婚にまつわるお家の売却についてご説明したいと思います。

【まず現状を把握しよう】

まず離婚が決定してお家を売りに出されるのなら、まず現状がどうなっているのかを確認
するのが一番です。

最初の確認は、持ち分の問題でしょうか。
単独で持ち分を所有されているのか、共有名義で所有されているのか、そして、共有名義の
場合は、持ち分の割合がどうなっているのかを登記簿謄本等で確認しましょう。

その次は住宅ローンでお家を買われているのであれば、残債がどれ位残っているのかを、
金融機関等から残高証明を取り寄せて調べましょう。

住宅ローンを使われている場合は、共有名義ならば、ご主人さん奥さんのどちらかが主債務者
になっていて、もう一方が連帯保証人になっているのが多いです。
どちらが主債務者でどちらが連帯保証人となっているのかも、重要な項目になりますので
調べておきましょう。

所有者や持ち分、住宅ローンの残高が解ったら、今のお家が幾らで売れるのかを調べます。

周辺の物件相場に詳しい不動産屋さんの協力の元に、価格を提示して貰うのが一番です。
個人で物件の価格を調べる事は、昨今のIT環境の進化により可能かどうか問われれば可能
ですが、いま現状、ITの価格検索には限界もあります。

実際の経験を元にした価格ではない場合が多く、実際に価格交渉等の金額に関わった事柄
が登録されない事が多く有る為、価格が微妙にズレている事も多く見受けられます。
物件の価格は相場に詳しい不動産屋さんに協力を仰ぐ事をオススメします。

【単独名義でお家を買われている場合】

単独名義でお家を買われている場合は、財産分与で幾ら財産を分けるのかを決定しましょう。
他に財産があられる場合も有る為、売却されるお家も含めて相談しましょう。

築浅状態で離婚が決定した場合は、住宅ローンの返済が進んでおらず、売却価格に対して
住宅ローンの残債が多くなるオーバーローン状態になる事が多いです。

そのオーバーローンの残負債を、他の財産とで相殺出来るのかどうか、また、残負債を請
け負う代わりに、他の財産で残負債分を埋め合わせする等の相談は必ずしましょう。

売却に関して住宅ローンは一括返済が基本です。
売却の決済時に一括返済となる為、オーバーローン時はその残負債分を補填して支払える
かどうか資金計画を立てておきましょう。

住宅ローンを完済して、お家を離婚の相手方にお渡しする場合には、それにまつわる税金
が（贈与税、不動産取得税等）がお渡しする方に発生する事もチェックしておきましょう。

住宅ローンを離婚の相手方の名義に変更したい場合は離婚前なら可能ですが、審査がきつい
上に住宅ローンの枠に収まらない事が多く、現実的では有りません。
売却して財産分与を考える方が現実的だと言えるでしょう。

住宅ローンが既に滞納している場合は、速やかに不動産屋さんに相談して任意売却の準備を
した方が良いです。
お家を差し押さえされて競売に掛けられると、何も出来ない状態になってしまうからです。

【共有名義でお家を買われている場合】

共有名義でお家を買われている場合は、まず共有名義者の双方の同意がなければ売却する事が
出来ません。
なので、必ず共有名義者の双方の同意が取れている状態にしましょう。

そして、共有名義の持ち分の割合に応じて、売却した利益を分けるのが一般的ですが、他の
財産との兼ね合いも有る為、資産全体の財産分与の相談をして、受け取る割合を決めておき
ましょう。

売却で売却損のオーバーローン状態になる場合は、共有持分の割合に応じて、双方が残負債
分を充当する事が一般的ですが、こちらも他の資産状況により、残負債の対応が変わってくる
為、残負債を含めた他の資産の話し合いをしていきましょう。

売却に関する売渡費用等も、共有持分の割合で計算して問題は有りませんが、他の資産状況
で変化する場合がある為、売渡費用を含め税金関係（固定資産税等）も相談してください。

【まとめ】

様々な環境や状況の変化により、離婚される必要がある場合、財産分与が一番の問題点と
なります。

トラブル防止の観点から、費用は掛かりますが公正証書による文書を作り、離婚協議書を
作成してそれを公正証書化する事をオススメします。

その他としては、離婚後に発生するかもしれない養育費の相談もしておきましょう。

色々と普通の売却と準備が多く有る離婚時のお家の売却ですが、その負担を少しでも減らす
為に、不動産のプロである私達に一度ご相談頂ければ幸いかと思います。