☆【任意売却をお考えの方！】☆

【任意売却を考えている】

昨今の著しい社会情勢の変化に伴い、任意売却を考えられている方もいらっしゃると思います。

「ローンの支払が辛いので、任意売却で物件を処分したいけど…」

「競売に掛かる前に任意売却で売りたいけど…」

「少しでも手元に残したいけど…どうしたらいいの？」

などなど。

今回は任意売却に付いてご説明したいと思います。

【任意売却とは？】

任意売却とは、何かしらの理由で住宅ローン等の借入金が返済出来なくなった場合、売却後
も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法になります。

住宅ローンをある一定の期間延滞や滞納してしまうと、債権が借り入れ金融機関から保証会社
や債権回収会社等の他の金融機関に譲渡され、残っている住宅ローンの全額を一括で返済する
事を要求してきます。

残金を一括で支払う事が出来ない時は、金融機関は抵当権を設定して担保としている不動産を
所定の手続きの上、強制的に売却し残金を回収しようとします。

この抵当権が設定され担保となっている不動産を強制的に売却する事を裁判所が認め、裁判所
が債務者の代わりにオークション形式で売りに出し、最高額の買受人に売渡し、債権者に支払
う。
これが、『競売』になります。

しかし、競売には様々なデメリットも存在し、物件価格も相当に抑えられた価格になります。
そのデメリットをある程度回避し、債権者と債務者に少しでもメリットがでる様にする事が
『任意売却』になります。

『任意売却』は『競売』が開始される前に債権者と債務者が協議をし、『競売』の開始前
に物件を売却しようとする手段になります。

一応債務者の意思で次の買い主を探せますが、あくまで主導権は債権者にあります。
なので、売却価格や任意売却の期間等も債権者が定めるものになりますが、周辺の物件価格の
状況や引き渡しに関する期間等の理由により、ある程度の譲歩が引き出せる事が多いです。

債権者にとっても『競売』より多く債権を回収出来て、トラブルの可能性が低くなる『任意
売却』で売却出来た方がメリットが高いので、まずは『任意売却』出来ないか考える債権者も
多いです。

【任意売却の手順】

まずは債権者である金融機関に『任意売却の意思』を伝えなければいけません。
債権者である金融機関と交渉し、任意売却の了承を得なければいけません。
売却代金で全額返済出来なかったり、残金を自己資金で支払えない場合でも抵当権の解除を
承諾してもらえる様に、引き渡し期間についても交渉しないといけません。

この様に一般の方には非常に敷居の高いものとなっているので、一番最初に行う事は『不動産屋
さんに任意売却をしたい旨の相談』をする事が一番最初にする事になるかと思います。

『任意売却』は個人でも行う事は出来ますが、信憑性の問題から債権者が納得する可能性は
かなり低く『宅建業者』である不動産屋さんの仲介を望まれる方が多いのが理由です。

任意売却を依頼する不動産屋さんが決定したら、やっと次に債権者との交渉に入ります。
交渉は不動産屋さんが大部分を交渉してくれるので、依頼される方は不動産屋さんの希望される
情報や書類の用意などを、速やかに実行する事をオススメします。

必要な書類の主だったものは、今の住宅ローンの残高証明や催促状、債権譲渡がされている
場合は、債権譲渡がされた事の解る書類等になります。
その他の必要だと言われた書類等も、速やかに用意される事が重要です。

不動産屋さんに引き渡し期間や売却価格を相談し、金融機関との交渉がうまく行けば、任意売却
を行う事が出来る様になります。

【任意売却の注意点】

まず一番大切なのが依頼する不動産屋さんに対して、任意売却を行うに関して『協力的』と
言う事が最重要になります。

任意売却が不可能な場合、裁判所から『物件の差し押さえ命令』が実行され、競売になって
しまうからです。
競売になってしまったら、もう個人の意思ではどうにもならないものになってしまいます。
なのでそれを防ぐ為に、必要な労力を使う事は、非常に有意義だと思います。

次に任意売却で物件を売却して残金を全部支払えるなら問題は無いのですが、大抵の場合売却
しても残金が残る場合が多いです。

この時は金融機関と協議して、売却による代金支払による不足分を支払う事になります。
任意売却したといっても『全ての債務が無くなる訳ではない』と言う事をご理解下さい。
しかし、債務者の経済事情を鑑みて、常識の範囲内で比較的債務者の希望額が了承される
ケースが多いです。

最後に『任意売却』を行ったとして、物件が売れない時もあると言う事です。
この辺りは、実際に物件の周辺の相場や残債務状況を考えて、金融機関も提案するかと思われ
ますが、『任意売却』を行ったとしても物件が売却できない（任意売却の価格で売れない）
時もある事を理解しておきましょう。

【まとめ】

任意売却は債権者や債務者双方にとってメリットのある売却方法です。

競売が開始されてしまったら『競売広報』などに掲載され、周りの方にも解られてしまう可能性
も高いですが、任意売却だとその可能性も低くなります。

ある程度の融通も通しやすい任意売却は、競売に掛かる前にやってみる価値の非常に高い
売却方法です。

任意売却は非常に敷居が高く個人では難しいと思われますので、不動産のプロである私達に
一度相談頂ければと思います。