☆【市街化調整区域のお家を売りに出したい】

【お家を売りに出したいが市街化調整区域】

お家を建てるに関して、実に様々な法律があります。

その中で市街化調整区域にお家をお持ちで、売りに出されたい方もいらっしゃると思います。

「ここ市街化調整区域だけど…売れるのかな？」

「親の家を引き継いだけど…周りに家は建ってないし…大丈夫なのかな？」

「この周辺は家は建てられないって聞いたけど…今建っているこの家はどうなの？」

などなど。

お家を建てるに関しての法律や制限で悩まれるも多いのが現状です。

今回は、市街化調整区域にあるお家を売却する事のご説明をしたいと思います。

【そもそも市街化調整区域とは？】

市街化調整区域とは都市計画法により定められている制限であり、市街化区域とは逆の意味合い
で使われている事が多いです。

市街化区域は街を発展、活性化させる事を目的とされている地域で、人が住みやすい様に住宅
や商業施設を計画的に建てて良いと言うエリアです。

その逆に市街化調整区域は市街開発を規制し、都市化を抑制しようとするエリアになります。
これは、無秩序な市街化や都市化を防ぎ、都市計画法に基づき街を作るといった事をしている
のです。

市街化調整区域は原則、建物や商業施設の建設は認められません。
ですが、所定の手続きを経て、建物や商業施設が建設出来うる場合もあります。

市街化調整区域は都市計画法の中の一つである事は上記でもご説明致しましたが、この
都市計画法と言うのは昭和43年6月に制定され、それと同時に平成13年5月18日より前には
市街化調整区域であっても一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで建築を
することが広く認められるという制度が存在しました。

ですので上記の期間前に建っていた建物については旧法が適用されていた為、新法である現在の
都市計画法と差異が生じてしまったのです。

この為、昭和43年6月発令後、平成13年5月18迄に既に建築されていたお家は、新法では建てては
いけない地域になってしまったお家がたくさんあって、その対処として『既存宅地確認制度』と言う
制度が設けられていました。

この『既存宅地確認制度』と言うのは一定の条件の元、建築や再建築が出来るものでしたが、平成13年5月18日
に都市計画法が改定され、既存宅地確認制度は5年間の経過措置を経たのちに消滅しました。

ですが、認定された『既存宅地権』は認められる事が多く、制限はありますが建築や再建築
は可能です。

【市街化調整区域のお家を売る手順】

まずはご自身の所有されているお家が、市街化調整区域内での何に当たるかを調べましょう。

最初に登記簿謄本でご自身のお家の地目が何かを調べましょう。
地目が宅地となっているのなら、上記でご説明した既存宅地の要項を満たし、建築や再建築
が可能です。
ですので、既存宅地の制限はありますが、普通に売却出来ます。

地目が宅地になっていなくても、既存宅地確認済地で宅地並み課税されている場合は、宅地
とみなされます。

ここでのポイントは、上記で触れた都市計画法の線引きで、昭和４５年以前から住宅が建って
いる土地かどうか、都市計画法の開発許可等を受けている土地かどうか、公共事業の代替えで
宅地となった土地かどうかを調べましょう。

上記の３つは宅地として認められる為、建築や再建築が出来る為、普通に売却が出来ます。

ご自身で調べるのが難しい場合もある為、不動産屋さんの協力を仰ぐのが一番です。

【市街化調整区域のお家を売る注意事項】

一番の問題点は『建て替えの出来る宅地として認定されている』かどうかでしょう。

いまお家が建っているからといって、建築や再建築が出来る訳では有りません。
上記でご説明した以外に、農業や林業等を生業とされている方は、市街化調整区域であって
もお家を建てる事が出来るのです。

しかし、そのご家族以外や農業や林業等を生業としている方同士での取引になりますので、
一般に広く売りに出す事が困難になります。

ですので上記でご説明した項目の確認が最重要になります。

その他の問題としては市街化調整区域は市街化を抑制する地域にあるので、インフラが整って
居ない場合があります。

どの程度のインフラが整っているのか、これからの予定等、調べておく事をオススメします。

市街化調整区域は金融機関の担保評価が低く見られがちな傾向にある為、物件の売却価格も
市街化区域に比べて安くなる傾向があるので、不動産屋さんと相談して、周辺相場を元に
売却価格を決められると良いと思います。

【まとめ】

市街化調整区域にあるお家を売却するには注意が必要です。

一般で調べるのが難しい場合もある為、不動産屋さんの協力を仰ぎましょう。

建築できるか出来ないかで、大きく売却価格が変わってきます。

市街化調整区域でのお家を売却を考えられていらっしゃるのなら、一度お気軽にご相談
頂けらと思います。