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道路について
☆【道路の事を詳しく知りたい!】
【道路の事が気になる】
ご自身が所有されているお家や土地で、接道している道がどうなっているか気になっている
方もいらっしゃると思います。
お家や土地をご購入されたのも昔で覚えていなかったり、相続や贈与等で親御様やご親族様
から引き継いだ場合等は、道の状況等が把握出来ていない時が多く見受けられます。
不動産を扱う上で道路とは大変重要な項目となります。
今回は道路の事を説明させて頂きたいと思います。
【そもそも道路ってなんなの?】
そもそも道路と呼ばれているものはどう言った物なのか。
世間一般の方が多く認識しているのは、車や人が通れて往来があって、見た目が道ならば
道路と呼んでいる方が大半だと思います。
その見解も間違いでは御座いません。
しかし、不動産的(法律的)に言う道路は、世間一般に認識されている物とは違います。
不動産的(法律的)に言う道路と言うのは『道路判定を受けた道路』の事を言います。
この『道路判定を受けた道路』と言うのは簡単に言うと、国や市区町村が、各関係法規に
照らし合わせて『道路の認定』をした道路の事を言います。
つまり、関係機関が『道路として認めた道路』の事を道路と指します。
『道路として認めた道路』と言うのが重要で、道路として認定されない道路は『未判定道路』
と言って、見た目は普通の道や道路に見えているのですが、実は『法律的には道路ではない』
と言った差異が生じます。
なので、『未判定道路』は道路ではなく、空き地や土地、その他の別の地目の別物扱いにな
っている場合があるのです。
そして、不動産的にはこの『道路判定を受けた道路』と言うのが重要で、建築基準法には
『建築基準法上の道路に、土地の間口が2m以上接していなければならない』と言うものが
あり、『道路判定を受けた道路』に『土地の間口が2m以上接道』していなければ、建築が
出来ないと取り決めされているのです。
たまに聞く、建築不可や再建築不可の土地やお家の多くは、この『接道義務』の条件が満たさ
れていない為、建築や再建築が出来ない状態になっている場合がほとんどです。
以上の様に『道路判定を受けた道路』と言うのが重要な事柄である事が解って頂けたと思い
ます。
【道路の種類】
『道路判定を受けた道路』には色々な種類があります。
世間一般的に、『公道』や『私道』と言ったものを聞かれた事がある方も多いと思います。
この『公道』や『私道』も細かく状況によって別れており、名称が違ってきます。
まずは『公道』と『私道』の違いです。
簡単に言うと、国や市区町村等が所有しているか、個人や企業等が所有しているかです。
『道路判定を受けた道路』ならば、『公道』と『私道』と言う分類に関係なく『道路の種別』
が別れています。
道路の主な種類は下記の通りです。
1 42条1項1号道路
国道・県道・市道・区道の様な物があり、主に国が管理している道路です。
道にそれぞれ固有の名前が有り、主に『公道』と呼ばれるものが一番多い道路です。
2 42条1項2号道路
これは主に、土地の開発行為によって作られた道路で『開発道路』とも呼ばれています。
幅員(道路の幅)が原則6m以上(4mの特例幅員の場合もある)のものです。
3 42条1項3号道路
42条1項3号道路は現に存在する道路『既存道路』の事で、昭和25年11月23日以前に既に
幅員4m以上あった道路の事を言います。
4 42条1項4号道路
こちらは都市計画道路が事業決定され、原則2年以内に事業の執行(工事)が予定されて
いる道路『計画道路』の事を指します。
あくまでも予定なので、2年を超えて予定通りに道路工事が始まらなくても、指定が取り
消されない限りは有効なものとなります。
5 42条1項5号道路
こちらは主に宅建業者や民間の個人等が土地を分割し、開発行為を行う時に作られる道路
になります。市区町村等から『位置指定申請図の通りに現地を復元する』事を条件に
許可を得た道路になります。通称『位置指定道路』と呼ばれています。
6 42条2項道路
こちらは建築基準法施行日の昭和25年11月23日以前から存在していた幅員が4m(又は6m)
未満の道路の内、現に建築物が建ち並んでいて特定行政庁が指定したものです。
通称『2項道路』と呼ばれ、私道では一番よく聞く道路です。
4m未満の道路の為、4m以上の道路になる様に、建築や再建築時の際には道路の幅員確保の
為に、敷地後退(セットバック)する必要がある道路です。
7 43条2項2号道路
通称『43条但し書き道路』又は『43条但し書き空地処置』と呼ばれています。
建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の
許可を受ける事等により、建築を認められる事がある道の事を43条但し書き道路又は、
43条2項2号と呼んでいます。
43条2項2号の場合は、一度許可を受ければ将来も建築出来ると言う訳ではなく、建築の
度に建築審査会の許可を得なければいけません。
【道路の注意点】
道路の一番の注意点としては、一番に挙げられるのが『道路判定』されているかどうかで
しょう。
『道路判定』されておらず『未判定道路』ならば、建築や再建築が出来なく、土地の価値が
大きく変わってきます。
そして、『道路判定』された道に、『土地の間口が2m以上接して』るかどうかも重要で
す。
こちらも『道路判定』された道に、『土地の間口が2m以上接して』いなければ建築や
再建築が出来なくなってしまいます。
その次に『公道』か『私道』かでしょう。
『公道』は国や市区町村が所有管理しているので、修繕や保全は国の負担になりますが、
『私道』の場合は個人や企業等の所有者が多いので、修繕や保全の費用に関しては、個人や
企業等の所有する方の負担になります。
『私道』の場合は、道路に対して複数の所有者が居る時もあり、修繕や保全の費用に関しては
『私道』の所有者全員で協議し、話し合いしなければなりません。
『私道』に対して持ち出しで所有している場合は、その持ち出し部分に対しての管理になる為
『私道の区域』に対して、持ち出し者全員の協議が必要で、特に難しい場合があります。
『私道』は税金に関しても『地目で道路』となっているかどうかもポイントになります。
所有している道路部分の地目が『道路以外』ですと税金が発生します。
『私道』を持ち出しで所有されている方は稀に、そのまま『地目が宅地』のまま、道路を所有
している事もありますので、注意が必要です。
建築や再建築時には、建築基準法やその他の関係法規等により、敷地後退(セットバック)や
その他の制限(斜線制限等)が掛かる可能性も考えておきましょう。
【まとめ】
不動産にとって道路とは非常に大切な項目の一つになります。
道路の状況によって不動産の価値が大きく変わったりもします。
お売りになられる不動産が、どの様な状態にあるかを調べるのは、一般の方には難しい面が
多々あります。
お売りになられる不動産がどの様な状況にあるのか気になられる方は、不動産のプロである
私達に一度お気軽にご相談頂ければ幸いかと思います。
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